Новобудова або вторинка

Стаття 10 лютого 2021 г.

Для більшості людей покупка квартири — рідкісна і неабияка подія. Навіть з появою сайтів-агрегаторів (ЛУН, РІА, і т. і.), міських форумів і майданчиків з відгуками, груп про нерухомість в соціальних мережах і месенджерах, придбання житла все одно вимагає вдумливого аналізу. Особливо сьогодні, коли на ринку Одеси представлені десятки будівельних компаній з сотнями житлових проектів.

Вибір нерухомості

Вивчіть ризики покупки вторинного житла

Новобудова або вторинка: де купити квартиру і чому?

Ринок живе, стрімко реагує на коливання валютних курсів, рівень попиту, внутрішню міграцію, очікування покупців, політичну ситуацію та ще сотні факторів.

Кожен покупець, незалежно від того, є у нього досвід пошуку нерухомості чи ні, шукає відповіді на безліч питань. Яка середня ціна квадратного метра? Як вона змінюється в залежності від району, забудовника, поверховості, наявності-відсутності виду з вікон, балкона або лоджії?

У цій статті розберемо одне з головних питань, що постають перед покупцем: чому краще купувати новобудову, і чи відповідає це переконання дійсності?

Купівля квартири в новобудові

Вигідні умови

Причини покупки новобудови: чим керуються покупці?

На одній шальці терезів — вторинне житло в обжитому районі зі сформованою інфраструктурою. Як бонус — можливість одразу вселитися в квартиру, не очікуючи кілька років, доки будинок здадуть, і не відстежуючи хід будівництва. Як правило, у вторинному житлі вже зроблений ремонт або хоча б виконана первинна обробка. Незважаючи на зростання популярності авторського ремонту (сьогодні практично кожен новий власник після заселення переоблаштовує житло на свій смак), можливість швидко в’їхати у власну квартиру залишається затребуваною серед багатьох покупців.

Один з основних аргументів проти — ціни на таку нерухомість. Залежно від району і апетиту продавця, вони бувають невиправдано завищеними. Не завжди прозора і юридична сторона угоди: прописка третіх осіб, претензії можливих спадкоємців і т.н. Для будівель, зведених 15-20 років тому, до негативних аргументів додаються застарілі інженерні мережі, електрика, оздоблювальні матеріали. Окрім цього, без проведення спеціальної експертизи неможливо оцінити ступінь зношеності конструктиву, перекриттів і несучих конструкцій, відсоток тепловтрат будинку і багато інших чинників, що не є очевидними при первинному огляді.

На іншій шальці — квартира в новобудові. Варіант для тих, хто цінує житло, в якому ніхто до них не мешкав.

З цінами на новобудови все більш демократично: ринок врівноважується сотнями пропозицій забудовників, зайнятих залученням клієнтів, і є фінансово гнучким щодо запитів покупців. «На старті» продажів квартири в новобудовах коштують порівняно недорого (буфер у порівнянні з вторинним житлом аналогічної комплектації може складати до 30%). Додатковий аргумент для молодих сімей, які розглядають купівлю як альтернативу оренді: можливість взяти квартиру в розстрочку від забудовника.

Як правильно вибрати забудовника

Дивимося на результат, а не на красиві обіцянки

Чому краще купити новобудову в розстрочку?

До 2/3 угод на первинному ринку сьогодні укладається за цим варіантом оплати. Воно й не дивно: це дозволяє розділити платежі на комфортні суми, і часто щомісячна сплата майже не відрізняється від суми оренди квартири аналогічної площі в цьому ж районі. Ряд будівельних компаній Одеси сьогодні пропонує оформити розстрочку на кілька років, іноді включаючи навіть термін вже після здачі будинку в експлуатацію.

3 головних причини купити квартиру в новобудові, окрім ціни:

1. Новий конструктив і комунікації.

Оновлення матеріально-технічної бази — неодмінний атрибут прогресу. Будівельна галузь не є винятком, і з кожним наступним роком провідні забудовники вдосконалюють рішення в сфері житлового будівництва. У фокусі уваги клієнтів, орієнтованих на купівлю житла в 2020-2025 роках, — теплі, шумоізольовані квартири з практичними плануваннями. У спробі привернути прогресивну аудиторію забудовники роблять ставку на технології комфортного проживання: системи рекупераційної вентиляції, додаткову тепло, -шумоізоляцію для комфортного мікроклімату, системи загального кондиціонування будинку і багато іншого. Докладно варіанти конструктиву новобудов розберемо нижче.

2. Єдине соціальне середовище.

У районах зі сформованою інфраструктурою складно оцінити майбутнє Оточення будинку до переїзду. Знайомство з сусідами не завжди обіцяє приємні враження. У той час як ядро покупців новобудов — молоді сім’ї з дітьми, орієнтовані на поліпшення якості життя.

3. Збалансовані планувальні рішення.

Практичні планування, що враховують індивідуальні запити клієнтів — один з головних драйверів ринку нерухомості новобудов в 2020-2025 роках. На перше місце виходять гнучкі рішення, зонування площі так, як це потрібно покупцеві, а не забудовникові. Свобода творчості, самовираження, величезні квартири-зали або апартаменти з п’ятьма кімнатами на місці колишніх двох — кожен знайде рішення, що влаштує саме його.

Вибір квартири

Вивчаємо район і його інфратсруктуру

Вибір забудовника: з чого почати?

З вивчення пропозицій. Ви вже напевно уявляєте, в якому районі хочете купити квартиру. Доберіть кілька новобудов в цій частині міста і переходьте до більш «близького» знайомства з забудовниками. Принцип «від загального до конкретного» використовуйте лише на першому етапі: ви поступово звужуєте коло, обираючи спочатку район, потім конкретні об’єкти в тій локації , що вам подобається. Але потім знову на перший план виходить репутація забудовника обраного житлового комплексу.

Саме репутація буде грати вирішальну роль. В активі забудовника має бути багато завершених проектів. Не варто довіряти будівельним компаніям, що виникли на ринку недавно, і у яких поки немає ані готових будинків, ані позитивних відгуків. Обов’язково перевірте на достовірність відгуки клієнтів. Іноді варто навіть знайти спільноту будь-якого житлового комплексу в соціальній мережі і звернутись за порадою до тих, хто вже інвестував у квартири в цих будинках.

В умовах динамічного ринку і постійних змін на перший план як ніколи виходить результат, а не красиві обіцянки. Наявність у будівельної компанії серйозного портфоліо додає їй балів з точки зору покупців.

Зверніть увагу і на такі параметри об’єкта, як енергоефективність (мінімізація тепловтрат, якість матеріалів стін, наявність власних котелень) і екологічність (сертифіковані будівельні матеріали). Звертайте увагу на компанії, які прозоро розповідають про будівельні та оздоблювальні матеріали, що використовуються при будівництві, про нюанси виробництва, про технології, які застосовуються при зведенні будинків. Не зайвим буде запитати у забудовника відповідні сертифікати; великі забудовники з гарною репутацією приділяють таким питанням серйозну увагу. Взагалі, чим більше відкритий забудовник, тим більше у покупця підстав йому довіряти.

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Скай Сіті»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Морська резиденція»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Чотири сезони»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Бельетаж»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Горизонт»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Михайлівськє містечко»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Новий берег»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Омега»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Альтаїр-3»

Візуалізація фасадів житлового комплексу «Оскар»

Технології будівництва

Важливо знати з чого буде побудований ваш будинок

Забудовник обраний. Що далі?

Повертаємося до вподобаного об’єкта. Не зайвим буде оцінити і інші пропозиції компанії: часто під час безпосереднього діалогу з менеджером покупець може дізнатись про вигідні пропозиції з обмеженим терміном дії (акції, спецпропозиції).

Пам’ятаємо: квартири «на котловані» коштують дешевше, ніж на фінальному етапі будівництва, і, якщо для вас не є критичним термін здачі, придивіться саме до цього варіанту. Середнє по ринку рішення — купити житло на стадії готовності 30-40%. В процесі укладання угоди та оформлення договору ви зможете з’їздити на майданчик і особисто переконатись в тому, наскільки жваво йде будівництво (і чи відповідає це заявленому забудовником графіку виконання робіт).

Перед прийняттям остаточного рішення про покупку проаналізуйте такі фактори:

— Відстань від нового будинку до центру міста і місця вашої роботи, улюблених місць відпочинку та інших часто відвідуваних місць.
— Близькість зупинок громадського транспорту, транспортних розв’язок. Перспективи розвитку доріг.
— Наявність пропозицій від інших забудовників поблизу. Чим більше сусідів, тим вище навантаження на інфраструктуру в майбутньому.
— Наявність автомобільних стоянок або паркінгів, включаючи гостьові.
— Наявність поруч з будинком школи, дитячого садка, медичного центру, магазинів, салонів зв’язку і послуг, аптек, розважальних центрів.

Звісно, складно вгадати, як розвиватиметься той чи інший мікрорайон. Житлові масиви на околицях міста, які тільки починають забудовуватись, за пару-трійку років вже отримають власну інфраструктуру. Але не факт, що така територія не перетвориться на «багатоповерхове гетто» через надмірну щільність забудови. Тому ще раз ретельно перевірте, чи запланована в рамках комплексної забудови поява поруч необхідних вам об’єктів. І якщо так, то чи дотримувався забудовник зобов’язань раніше, коли зводив аналогічні будинки.

Добре, якщо у нового будинку буде обгороджена територія з газонами, ігровими майданчиками, підземним паркінгом або наземною автостоянкою, з приміщеннями під оренду на перших поверхах житлових корпусів. В майбутньому у вас є всі шанси відвідувати відділення банку, спортзал або салон краси у вашому ж будинку.

Купуйте квартири у перевіреного забудовника

Вивчайте цікаві пропозиції і акції

З чого повинен бути побудований будинок? Варіанти конструктиву

Будівельні технології сьогодні розвиваються настільки швидко, що компанії, які займаються зведенням житлових будинків, постійно впроваджують нові рішення.

Поки на ринку лідирують новобудови, зведені за монолітно-каркасною технологією. Серед переваг таких будинків — гарна тепло- і шумоізоляція. Важливо й те, що після завершення будівництва протягом двох-двох з половиною років будівля дає усадку. За рахунок того, що в монолітно-каркасних новобудовах немає стиків між панелями, такі будинки всідаються рівномірно, і співвідношення стін і стелі в квартирі не порушується. Часто квартири в таких новобудовах здаються без внутрішніх перегороджень, і новосел може зробити будь-яке, навіть нестандартне, планування. Монолітно-каркасні будинки зводяться швидко, а за показниками довговічності й міцності не поступаються цегляним, витримуючи коливання до 7-10 балів під час землетрусів. До речі, в описі об’єкта на сайті будівельної компанії зазвичай вказують дані про сейсмостійкість.

На ринку останніх років з’являється все більше об’єктів з переосмисленою технологією «індустріального» будівництва (з бетонних блоків-панелей). У радянську епоху такі будинки поступалися своїм цегляним і монолітним сусідам. Сучасних блокових будинків це не стосується: бетон формується в ідеальних умовах виробничого цеху під контролем технологів, а на будівельному майданчику виконується тільки остаточний монтаж. Зсередини облаштовується додаткова тепло, -шумоізоляція, що за показниками наближає будинок такого типу до монолітного. Деякі забудовники монтують на такі будинки зовнішні монолітні кожухи — додаткові шари герметика і навісних панелей з утеплювачем, щоб скоротити тепловтрати до мінімуму. Сучасні блокові будинки — непогана альтернатива моноліту.

Ще один сегмент новобудов — будинки з цегли. Крім того, що квартири в цегляних будинках теплі, цей матеріал вважається ще й найекологічнішим з усіх представлених на ринку. Цегла є довговічним матеріалом, стійким до низьких температур і механічних пошкоджень, що добре блокує звуки. Проблема полягає в тому, що зводяться такі будинки довго. Крім того, важливо, щоб в цегляній новобудові була грамотно виконана обробка стін: матеріал гігроскопічний, і при підвищеній вологості в квартирі буде некомфортно.

Підіб’ємо підсумок: підстави купити новобудову для сучасної людини дуже переконливі. У нових будинках встановлюються якісні водостічні та каналізаційні труби, надійна електропроводка, комфортні ліфти. В актуальних ДБН однією з ключових вимог до нових будинків є прибудинкова територія без машин, з широкими упорядкованими зонами для сімейного відпочинку і багато інших правил, що наближають українські житлові проекти до європейських стандартів домобудівництва.

При будівництві забудовники все частіше орієнтуються на західні і міжнародні стандарти, використовують якісні новітні матеріали. Сучасні новобудови проектуються з системами пожежогасіння, з продуманою вентиляцією. У новому будинку буде чистий, акуратний під’їзд, доглянута прибудинкова територія. Після покупки квартири в новобудові ви спокійно займетеся ремонтом, не побоюючись потурбувати сусідів — вони в цей час будуть теж ремонтувати власні квартири. Крім того, новобудови зараз здають вже зі склопакетами та кондиціонерами, а нерідко і з частковою внутрішньою обробкою. Важливо і те, що вже на стадії проектування враховується енергоефективність, і в такому будинку вам точно не доведеться «опалювати вулицю» зі своєї кишені — стіни і перекриття зводяться таким чином, щоб не залишати жодних шансів «місткам холоду», а в квартирах встановлюють радіатори з терморегуляторами. Своя котельня гарантує, що ви не будете позбавлені води чи тепла.

Коли краще купувати квартиру в новобудові?

Ціна на новобудови рідко залежить від сезонності. Є загальна порада: регулярно моніторити спеціальні пропозиції, вигідні акції і святкові знижки від забудовників. Зазвичай цікаві пропозиції від забудовника надходять на ринок напередодні національних свят. Як правило, забудовники анонсують їх в своїх соціальних мережах і месенджерах. Не встигли купити квартиру до свят? Не соромтесь обговорити майбутні акції зі своїм персональним менеджером відділу продажів забудовника. Іноді вартість некритично змінюється влітку: в період відпусток частка покупців скорочується, тому що в цей період року ніхто не хоче витрачати дорогоцінний час на клопоти. Тому забудовники, бажаючи залучити клієнтів, корегують ціни і розробляють гнучкі програми лояльності для покупців.