Коли краще купувати квартиру
Досвідчені учасники ринку нерухомості радять: купуючи квартиру в новобудові, намагайтесь не приймати поспішних рішень.
Спочатку слід пошукати в інтернеті доступну інформацію про забудовників. Розпитайте знайомих — можливо, в них є контакти консультантів з питань нерухомості. Поспілкуйтесь з тими, хто має досвід такої купівлі. Перегляньте в мережі пропозиції по квартирах, почитайте відгуки про житлові комплекси.
Вивчаємо ринок і ціни на квартири в новобудовах
Обрати ідеальний район і скласти перелік сумлінних забудовників нескладно: одеський ринок не такий масштабний і стихійний, як, скажімо, столичний. Ось визначитись з конкретним житловим комплексом вже складніше.
Головне питання, яким стурбований покупець: чим я ризикую, коли обираю квартиру в новому будинку? А це питання породжує нові: шукати проект на старті або дивитись готові новобудови?
Отже, намагаємося розібратись і зрозуміти:
На якому етапі будівництва краще купувати житло?
На одеському ринку нерухомості панує думка: покупка квартири в споруджуваному будинку більш ризикована за купівлю «вторинки». Нашестя «забудовників одного ЖК» і закордонних компаній з сумнівною репутацією впливає на довіру інвесторів. Настрій покупців безпосередньо залежить від ступеню готовності новобудови: чим ближче до здачі в експлуатацію, тим спокійніше відчуває себе майбутній новосел.
Але заплатити за квартиру в майже готовій або вже зданій новобудові людині доведеться більше, ніж за квартиру «на котловані». За статистикою, ціна нерухомості безпосередньо залежить від того, на якому будинок етапі будівництва, і краще купувати квартиру на ранній стадії зведення новобудови, бо це дає можливість зберегти кошти, «зарезервувавши» їх в твердому активі. Звичайно, якщо ви готові викласти всю суму за житло одразу після старту продажів.
Не всі мають таку можливість. Співвідношення тих, хто купує на нульовій стадії будівництва, і тих, хто бере готові квартири в завершених проектах, приблизно 80%: 20%. При цьому з тих, хто бере квартиру на початковому етапі будівництва, від третини до половини покупців оплачують одразу всю вартість квартири, тому що за таких умов ціна виходить найвигіднішою. Плюс: це дає людині впевненість у тому, що додаткових витрат потім не буде. Розрахунок виконаний за фіксованою вартістю, оплата стовідсоткова, а це означає, що ціна квадратного метра в процесі будівництва для покупця зростати вже не буде.
Різниця у вартості квартири при купівлі на старті або в уже зданому будинку буває і не настільки помітною. Мають значення клас житлового комплексу, район забудови, темпи будівництва. Наприклад, в Одесі в малоповерховому проекті бізнес-класу «ЖК на Єврейській» ціна квадратного метра на старті продажів становила 1250-1400 доларів, через два роки квартири тут купують по 1500-1600 доларів за квадрат. А ось у ЖК комфорт-класу «Михайлівське містечко» на Молдаванці на старті продажів першої черги ціна квадратного метра трималася приблизно на позначці в 500 доларів, а на етапі введення цієї черги в експлуатацію вже становила 850 доларів за квадратний метр. В цьому випадку підсумкова вартість квартири на котловані і на фінальному етапі будівництва дійсно суттєва.
Етапи будівництва
Тепер спробуємо розібратись, з яких етапів складається процес будівництва нового житлового комплексу і що означає термін «покупка на котловані».
Етапи будівництва новобудови:
— Пошук відповідної ділянки, оформлення оренди або купівлі землі у міста під будівництво.
— Геологічний аналіз території, розробка проекту, отримання експертних висновків, узгодження проекту у відповідних державних органах.
— Надання документів до органів державного нагляду, оформлення дозволів на будівництво.
— Підготовка території під забудову.
— Будівництво, підключення будинкудо інженерних мереж.
— Здача новобудови в експлуатацію.
Згідно із законом, забудовник має право продавати житло після отримання дозволу на будівництво. Як тільки на місці майбутнього житлового комплексу з’являється котлован, компанія оголошує про старт продажів. Це і є «етап покупки на котловані», або «на нульовій стадії будівництва».
Щодо цінової політики, умовно період будівництва можна розділити на такі стадії:
— Від котловану до перших трьох поверхів. Ви можете не тільки ознайомитись з проектною документацією, а й приїхати на будівельний майданчик, щоб спостерігати перебіг робіт. Серйозні компанії вже на цьому етапі можуть показати, як буде виглядати квартира — використання цифрових технологій і 3D моделювання дозволяють зробити це просто у відділі продажів компанії. І якщо ви запитаєте у менеджера компанії-забудовника, на якому етапі будівництва краще купувати житло, то досвідчений консультант порекомендує цей варіант. Різниця з ціною квартири в готовій новобудові в таких випадках може скласти до 50%.
— Новий житловий комплекс добудований до половини. Економія при покупці квартири на цій стадії готовності новобудови складе від 15% до 20%, в порівнянні з придбанням житла на етапі здачі будинку.
— Новобудова готова до введення в експлуатацію. Цей період не найвигідніший для придбання квартири з фінансової точки зору: доведеться заплатити повну ринкову вартість квартири. Зате можна буде оперативно оселитись, робити ремонт та зайнятись фінальним оздобленням.
На остаточну ціну квартири може вплинути нестабільна ситуація в економіці, курсові коливання на валютному ринку, інфляція. Тому до моменту готовності будинку ціна квадратного метра може змінитися не на користь покупця з незалежних від забудовника обставин.
За даними агенцій нерухомості Одеси, в 2019 році в середньому по місту на старті протягом перших днів продажів викуповувалося від 30% до 70% фонду квартир. І до другого етапу, коли будинок побудований приблизно наполовину, по найліквідніших квартирах залишалися тільки інвесторські пропозиції. Тобто квартири, що їх було викуплено на котловані і виставлено власниками у продаж ближче до середини будівництва будинку. Так сталося в ЖК «Чотири сезони» на Гагаріна, 19, і в новому житловому комплексі на Гагаріна, 9.
Про ліквідність: що купують
У різних житлових комплексах найбільш ліквідними і затребуваними стають різні квартири. Наприклад, в прибережних районах частина житла купується для подальшої здачі в оренду, і першими там викуповують однокімнатні квартири або смарт-варіанти. В межах одного житлового комплексу, незалежно від району, де він розташований, є різниця в популярності між квартирами з панорамним видом і житлом з вікнами у двір. Якщо розбіг вартості не перевищує 20%, то першими розкуповують видові квартири. Якщо ж різниця є більшою, то люди вважають за краще заощадити і взяти квартиру без панорамного виду, але дешевше.
Покупці квартир в новобудовах спальних районів частіше «заточені» під квартири для себе, а не для отримання прибутку. Тут вже однокімнатні не настільки затребувані і поступаються в популярності квартирам трохи більшої площі, де комфортніше жити сім’єю. Так відбувалося в ході продажів в житлових комплексах «Альтаїр» і «Скай Сіті», де однокімнатні квартири в плані попиту відійшли на другий план. Але це не завжди залежить від району. Наприклад, в ЖК «Будинок на Осипова» «перекіс» купівельного попиту в бік однокімнатних теж не надто помітний. І майже завжди першими розкуповують квартири меншої площі, класичних планувань. Так, в ЖК «Мандарин» більше 80% фонду однокімнатних квартир було придбано за перші чотири дні продажів.
Ще ряд нюансів, крім низької вартості, впливає на рішення про те, на якому етапі будівництва краще купувати: житло на нульовій стадії ви завжди оберете потрібної площі і планування. Матимете можливість розглянути різні варіанті поверхів і навіть врахувати розташування вікон, щоб не жити потім в дуже спекотній або, навпаки, занадто темній квартирі. Подвійна користь: і економія, і максимальний комфорт. Тому кращі за плануванням і розташуванням варіанти «розхапують» вже в перші дні після старту продажів.
Різні варіанти оплати при покупці квартири
Але будемо об’єктивними: вирішуючи, на якому етапі будівництва все-таки краще купувати квартири, згадаємо і про деякі особливості, пов’язані з придбанням житла на котловані. По-перше, доведеться чекати закінчення будівництва від року до трьох років. Якщо людині є де жити, то це не проблема, і такий сценарій навіть зручний. Якщо забудовник пропонує покупцеві розстрочку, то на початковій стадії можна виплатити частину вартості квартири, а потім поступово спокійно розраховуватись далі, поки житло добудовуватимуть. До речі, сьогодні в Одесі можна розраховуватись за придбану квартиру вже після здачі будинку, протягом року або двох. Перший внесок — всього від 10%, і можна оформити нову квартиру всього за $ 3000, а інші платежі рівномірно розподілити до терміну здачі будинку.
У ЖК «Омега» завершується будівництво 2 і 3 черг, і покупцям там пропонують річну розстрочку без подорожчання. Тобто власник виплачуватиме залишок вартості нової квартири протягом року після заселення. У ЖК «Скай Сіті» на Варненський і «Альтаїр-3» на Жаботинського квартири також пропонують на умовах пролонгованої розстрочки на період до 12 місяців після здачі будинку.
По-друге, при покупці на старті дуже важливо заздалегідь вивчити способи пошуку сумлінних забудовників. Убезпечити себе можна, якщо дотримуватись кількох правил:
— Обрати компанію, яка працює вже багато років.
— Ретельно вивчити портфоліо забудовника, історію і репутацію компанії.
— Дізнатись в процесі знайомства з компанією, чи не було у неї в минулому випадків недобудови.
— Звернутись за допомогою до юриста, який перевірить документи забудовника.
Можна перевірити наявність у забудовника документів на майданчиках-агрегаторах (РІА, ЛУН). Корисно буде знайти в інтернеті сторінку компанії або групи в Фейсбуці, де обговорюють забудовників, подивитись фото зданих будинків і почитати коментарі. Вивчаючи документи та ліцензії компанії-забудовника, пам’ятайте: компанії, які вже здали більше п’яти об’єктів, здають будинки в означений термін на 34% частіше за інших. Чим більше в активі забудовника завершених проектів, тим на більшу довіру він заслуговує.
Підіб’ємо підсумки
Щоб зрозуміти, на якому етапі будівництва найкраще купити квартиру, поставте собі «перевірочні» питання:
— Чи потрібна мені квартира терміново?
— Скільки я готовий чекати заселення в нове житло?
— Чи готовий я віддати одразу повну вартість квартири?
— Хотів би я розтягнути платежі, і якщо так, то який початковий внесок можу зробити?
А щоб вам було простіше зорієнтуватись, розглянемо на конкретному прикладі, як змінюється вартість квартири на різних етапах готовності будинку. Двокімнатна квартира площею 65 квадратних метрів на старті продажів буде коштувати $ 53950 (при ціні $ 830 за кв. м). Через місяць, після першої індексації, її вартість зросте на 3-5%, через півроку після старту продажів — на 7-10%. За півроку до здачі будинку вартість квадратного метра зросте, ціна квартири збільшиться ще приблизно на 15%. В зданому будинку ця квартира вже буде коштувати на 18-25% більше, ніж на старті.
Фінальна ціна залежить від «насиченості» району: чи є поруч школи, дитячі садки і торговельні центри, на якій відстані знаходяться розважальні комплекси, заправки, паркінги, банківські відділення. Все це теж потрібно враховувати під час пошуку нової квартири.
