Коли краще купувати квартиру
Досвідчені учасники ринку нерухомості радять: купуючи квартиру в новобудові, намагайтесь не приймати поспішних рішень.
Спочатку слід пошукати в інтернеті доступну інформацію про забудовників. Розпитайте знайомих — можливо, в них є контакти консультантів з питань нерухомості. Поспілкуйтесь з тими, хто має досвід такої купівлі. Перегляньте в мережі пропозиції по квартирах, почитайте відгуки про житлові комплекси.
Вивчаємо ринок і ціни на квартири в новобудовах
Обрати ідеальний район і скласти перелік сумлінних забудовників нескладно: одеський ринок не такий масштабний і стихійний, як, скажімо, столичний. Ось визначитись з конкретним житловим комплексом вже складніше.
Головне питання, яким стурбований покупець: чим я ризикую, коли обираю квартиру в новому будинку? А це питання породжує нові: шукати проект на старті або дивитись готові новобудови?
Отже, намагаємося розібратись і зрозуміти:
На якому етапі будівництва краще купувати житло?
На одеському ринку нерухомості панує думка: покупка квартири в споруджуваному будинку більш ризикована за купівлю «вторинки». Нашестя «забудовників одного ЖК» і закордонних компаній з сумнівною репутацією впливає на довіру інвесторів. Настрій покупців безпосередньо залежить від ступеню готовності новобудови: чим ближче до здачі в експлуатацію, тим спокійніше відчуває себе майбутній новосел.
Але заплатити за квартиру в майже готовій або вже зданій новобудові людині доведеться більше, ніж за квартиру «на котловані». За статистикою, ціна нерухомості безпосередньо залежить від того, на якому будинок етапі будівництва, і краще купувати квартиру на ранній стадії зведення новобудови, бо це дає можливість зберегти кошти, «зарезервувавши» їх в твердому активі. Звичайно, якщо ви готові викласти всю суму за житло одразу після старту продажів.
Не всі мають таку можливість. Співвідношення тих, хто купує на нульовій стадії будівництва, і тих, хто бере готові квартири в завершених проектах, приблизно 80%: 20%. При цьому з тих, хто бере квартиру на початковому етапі будівництва, від третини до половини покупців оплачують одразу всю вартість квартири, тому що за таких умов ціна виходить найвигіднішою. Плюс: це дає людині впевненість у тому, що додаткових витрат потім не буде. Розрахунок виконаний за фіксованою вартістю, оплата стовідсоткова, а це означає, що ціна квадратного метра в процесі будівництва для покупця зростати вже не буде.
Різниця у вартості квартири при купівлі на старті або в уже зданому будинку буває і не настільки помітною. Мають значення клас житлового комплексу, район забудови, темпи будівництва. Наприклад, в Одесі в малоповерховому проекті бізнес-класу «ЖК на Єврейській» ціна квадратного метра на старті продажів становила 1250-1400 доларів, через два роки квартири тут купують по 1500-1600 доларів за квадрат. А ось у ЖК комфорт-класу «Михайлівське містечко» на Молдаванці на старті продажів першої черги ціна квадратного метра трималася приблизно на позначці в 500 доларів, а на етапі введення цієї черги в експлуатацію вже становила 850 доларів за квадратний метр. В цьому випадку підсумкова вартість квартири на котловані і на фінальному етапі будівництва дійсно суттєва.
Етапи будівництва
Тепер спробуємо розібратись, з яких етапів складається процес будівництва нового житлового комплексу і що означає термін «покупка на котловані».
Етапи будівництва новобудови:
— Пошук відповідної ділянки, оформлення оренди або купівлі землі у міста під будівництво.
— Геологічний аналіз території, розробка проекту, отримання експертних висновків, узгодження проекту у відповідних державних органах.
— Надання документів до органів державного нагляду, оформлення дозволів на будівництво.
— Підготовка території під забудову.
— Будівництво, підключення будинкудо інженерних мереж.
— Здача новобудови в експлуатацію.
Згідно із законом, забудовник має право продавати житло після отримання дозволу на будівництво. Як тільки на місці майбутнього житлового комплексу з’являється котлован, компанія оголошує про старт продажів. Це і є «етап покупки на котловані», або «на нульовій стадії будівництва».
Щодо цінової політики, умовно період будівництва можна розділити на такі стадії:
— Від котловану до перших трьох поверхів. Ви можете не тільки ознайомитись з проектною документацією, а й приїхати на будівельний майданчик, щоб спостерігати перебіг робіт. Серйозні компанії вже на цьому етапі можуть показати, як буде виглядати квартира — використання цифрових технологій і 3D моделювання дозволяють зробити це просто у відділі продажів компанії. І якщо ви запитаєте у менеджера компанії-забудовника, на якому етапі будівництва краще купувати житло, то досвідчений консультант порекомендує цей варіант. Різниця з ціною квартири в готовій новобудові в таких випадках може скласти до 50%.
— Новий житловий комплекс добудований до половини. Економія при покупці квартири на цій стадії готовності новобудови складе від 15% до 20%, в порівнянні з придбанням житла на етапі здачі будинку.
— Новобудова готова до введення в експлуатацію. Цей період не найвигідніший для придбання квартири з фінансової точки зору: доведеться заплатити повну ринкову вартість квартири. Зате можна буде оперативно оселитись, робити ремонт та зайнятись фінальним оздобленням.
На остаточну ціну квартири може вплинути нестабільна ситуація в економіці, курсові коливання на валютному ринку, інфляція. Тому до моменту готовності будинку ціна квадратного метра може змінитися не на користь покупця з незалежних від забудовника обставин.
За даними агенцій нерухомості Одеси, в 2019 році в середньому по місту на старті протягом перших днів продажів викуповувалося від 30% до 70% фонду квартир. І до другого етапу, коли будинок побудований приблизно наполовину, по найліквідніших квартирах залишалися тільки інвесторські пропозиції. Тобто квартири, що їх було викуплено на котловані і виставлено власниками у продаж ближче до середини будівництва будинку. Так сталося в ЖК «Чотири сезони» на Гагаріна, 19, і в новому житловому комплексі на Гагаріна, 9.
Про ліквідність: що купують
У різних житлових комплексах найбільш ліквідними і затребуваними стають різні квартири. Наприклад, в прибережних районах частина житла купується для подальшої здачі в оренду, і першими там викуповують однокімнатні квартири або смарт-варіанти. В межах одного житлового комплексу, незалежно від району, де він розташований, є різниця в популярності між квартирами з панорамним видом і житлом з вікнами у двір. Якщо розбіг вартості не перевищує 20%, то першими розкуповують видові квартири. Якщо ж різниця є більшою, то люди вважають за краще заощадити і взяти квартиру без панорамного виду, але дешевше.
Покупці квартир в новобудовах спальних районів частіше «заточені» під квартири для себе, а не для отримання прибутку. Тут вже однокімнатні не настільки затребувані і поступаються в популярності квартирам трохи більшої площі, де комфортніше жити сім’єю. Так відбувалося в ході продажів в житлових комплексах «Альтаїр» і «Скай Сіті», де однокімнатні квартири в плані попиту відійшли на другий план. Але це не завжди залежить від району. Наприклад, в ЖК «Будинок на Осипова» «перекіс» купівельного попиту в бік однокімнатних теж не надто помітний. І майже завжди першими розкуповують квартири меншої площі, класичних планувань. Так, в ЖК «Мандарин» більше 80% фонду однокімнатних квартир було придбано за перші чотири дні продажів.
Ще ряд нюансів, крім низької вартості, впливає на рішення про те, на якому етапі будівництва краще купувати: житло на нульовій стадії ви завжди оберете потрібної площі і планування. Матимете можливість розглянути різні варіанті поверхів і навіть врахувати розташування вікон, щоб не жити потім в дуже спекотній або, навпаки, занадто темній квартирі. Подвійна користь: і економія, і максимальний комфорт. Тому кращі за плануванням і розташуванням варіанти «розхапують» вже в перші дні після старту продажів.
Різні варіанти оплати при покупці квартири
Але будемо об’єктивними: вирішуючи, на якому етапі будівництва все-таки краще купувати квартири, згадаємо і про деякі особливості, пов’язані з придбанням житла на котловані. По-перше, доведеться чекати закінчення будівництва від року до трьох років. Якщо людині є де жити, то це не проблема, і такий сценарій навіть зручний. Якщо забудовник пропонує покупцеві розстрочку, то на початковій стадії можна виплатити частину вартості квартири, а потім поступово спокійно розраховуватись далі, поки житло добудовуватимуть. До речі, сьогодні в Одесі можна розраховуватись за придбану квартиру вже після здачі будинку, протягом року або двох. Перший внесок — всього від 10%, і можна оформити нову квартиру всього за $ 3000, а інші платежі рівномірно розподілити до терміну здачі будинку.
У ЖК «Омега» завершується будівництво 2 і 3 черг, і покупцям там пропонують річну розстрочку без подорожчання. Тобто власник виплачуватиме залишок вартості нової квартири протягом року після заселення. У ЖК «Скай Сіті» на Варненський і «Альтаїр-3» на Жаботинського квартири також пропонують на умовах пролонгованої розстрочки на період до 12 місяців після здачі будинку.
По-друге, при покупці на старті дуже важливо заздалегідь вивчити способи пошуку сумлінних забудовників. Убезпечити себе можна, якщо дотримуватись кількох правил:
— Обрати компанію, яка працює вже багато років.
— Ретельно вивчити портфоліо забудовника, історію і репутацію компанії.
— Дізнатись в процесі знайомства з компанією, чи не було у неї в минулому випадків недобудови.
— Звернутись за допомогою до юриста, який перевірить документи забудовника.
Можна перевірити наявність у забудовника документів на майданчиках-агрегаторах (РІА, ЛУН). Корисно буде знайти в інтернеті сторінку компанії або групи в Фейсбуці, де обговорюють забудовників, подивитись фото зданих будинків і почитати коментарі. Вивчаючи документи та ліцензії компанії-забудовника, пам’ятайте: компанії, які вже здали більше п’яти об’єктів, здають будинки в означений термін на 34% частіше за інших. Чим більше в активі забудовника завершених проектів, тим на більшу довіру він заслуговує.
Підіб’ємо підсумки
Щоб зрозуміти, на якому етапі будівництва найкраще купити квартиру, поставте собі «перевірочні» питання:
— Чи потрібна мені квартира терміново?
— Скільки я готовий чекати заселення в нове житло?
— Чи готовий я віддати одразу повну вартість квартири?
— Хотів би я розтягнути платежі, і якщо так, то який початковий внесок можу зробити?
А щоб вам було простіше зорієнтуватись, розглянемо на конкретному прикладі, як змінюється вартість квартири на різних етапах готовності будинку. Двокімнатна квартира площею 65 квадратних метрів на старті продажів буде коштувати $ 53950 (при ціні $ 830 за кв. м). Через місяць, після першої індексації, її вартість зросте на 3-5%, через півроку після старту продажів — на 7-10%. За півроку до здачі будинку вартість квадратного метра зросте, ціна квартири збільшиться ще приблизно на 15%. В зданому будинку ця квартира вже буде коштувати на 18-25% більше, ніж на старті.
Фінальна ціна залежить від «насиченості» району: чи є поруч школи, дитячі садки і торговельні центри, на якій відстані знаходяться розважальні комплекси, заправки, паркінги, банківські відділення. Все це теж потрібно враховувати під час пошуку нової квартири.
Блог
Дивитися все
Новина
26 квітня
29 квітня відкриваються телефонні лінії для інвесторів Михайлівської площі, 16 (ЖК М.Парк)
Новина
01 березня
Відновлення будівництва 4-го дому та паркінгу ЖК “Чотири сезони”. Здача – IV квартал 2024 року
Новина
15 січня
АК Літературний: відкриття запису на отримання документів для оформлення права власності