Причины купить новостройку, а не вторичку
Для большинства людей покупка квартиры — редкое и незаурядное событие. Даже с появлением сайтов-агрегаторов (ЛУН, РИА, и т. д.), городских форумов и площадок с отзывами, групп о недвижимости в социальных сетях и мессенджерах, покупка жилья все ещё требует вдумчивого и кропотливого анализа. Особенно сегодня, когда на рынке Одессы представлены десятки строительных компаний с сотнями жилых проектов.
Новостройка или вторичка: где купить квартиру и почему?
Рынок живёт, стремительно реагирует на колебания валютных курсов, уровень спроса, внутреннюю миграцию людей, ожидания покупателей, политическую ситуацию и ещё сотни факторов.
Каждый покупатель, независимо от того, есть у него опыт поиска недвижимости или нет, должен ответить на множество вопросов. Какова средняя цена квадратного метра? Как она меняется в зависимости от района, застройщика, этажности, наличия-отсутствия вида из окон, балкона или лоджии?
В этой статье разберём один из самых первых вопросов, возникающих перед покупателем: почему лучше покупать новостройку, и действительно ли справедливо это убеждение?
Причины покупки новостройки: чем руководствуются покупатели?
На одной чаше весов — вторичное жилье в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой. В качестве бонуса — возможность сразу вселиться в купленную квартиру, не ожидая несколько лет сдачу дома и не отслеживая ход строительства.
Как правило, во вторичном жилье уже сделан ремонт или хотя бы выполнена предчистовая отделка. Несмотря на рост популярности авторского ремонта (сегодня практически каждый новый владелец после заселения приступает к переделыванию жилища под свои привычки), возможность въехать в собственную квартиру сразу после покупки остаётся востребованной среди многих покупателей.
Один из основных аргументов против — цены на такую недвижимость. В зависимости от района и аппетита продавца они нередко неоправданно завышены. Не всегда прозрачна и юридическая сторона сделки: прописка третьих лиц, претензии возможных наследников и т. д.
Для домов старше 15-20 лет с момента возведения к отрицательным аргументам добавляются устаревшие инженерные сети, электропроводка, отделочные материалы, процент износа конструктива дома.
А без проведения специальной экспертизы невозможно оценить степень ветхости конструктива, перекрытий и несущих конструкций, процент теплопотерь дома и многие другие факторы, неочевидные при первичном осмотре.
На другой чаше весов — квартира в новостройке. Вариант для тех, кто ценит жильё, в котором никто до них не жил.
С ценами на новостройки всё демократичнее: рынок уравновешивается сотнями предложений застройщиков, занятых привлечением клиентов и проявляющих финансовую гибкость в отношении своих покупателей.
«На старте» продаж квартиры в новостройках стоят сравнительно недорого (буфер в сравнении с вторичным жильём аналогичной комплектации может составлять до 30%). Дополнительный аргумент для молодых семей, рассматривающих покупку как альтернативу аренде: возможность взять квартиру в рассрочку от застройщика.
Почему лучше купить новостройку в рассрочку?
До 2/3 сделок на первичном рынке сегодня заключается с выбором этого варианта оплаты. И неудивительно: он позволяет разделить платежи на комфортные суммы, и зачастую ежемесячный платёж почти не отличается от суммы аренды квартиры сопоставимой площади в этом районе.
Ряд строительных компаний Одессы сегодня позволяет оформить рассрочку платежей на несколько лет, иногда включая даже срок уже после сдачи дома в эксплуатацию.
3 главных причины купить квартиру в новостройке кроме цены
1. Новый конструктив и коммуникации.
Обновление материально-технической базы — непременный атрибут прогресса. Строительная отрасль — не исключение, и с каждым следующим годом ведущие застройщики совершенствуют решения в области жилищного строительства. В фокусе внимания клиентов, ориентированных на покупку жилья в 2020-2025 годах — тёплые, шумоизолированные квартиры с практичными планировками. В попытке привлечь прогрессивную аудиторию, всё больше застройщиков делают ставку на технологии комфортного проживания: системы рекуперационной вентиляции, дополнительную тепло,-шумоизоляцию для комфортного микроклимата, системы общего кондиционирования дома и многое другое. Варианты конструктива новостроев подробнее разберём ниже.
2. Единая социальная среда.
В районах со сложившейся инфраструктурой сложно оценить своё будущее окружение до переезда. Знакомство с соседями не всегда сулит приятные впечатления. В том время как ядро покупателей новостроек — молодые семьи с детьми, ориентированные на улучшение качества жизни.
3. Сбалансированные планировочные решения.
Практичные планировки, учитывающие индивидуальные запросы клиентов — один из основных драйверов рынка недвижимости новостроек в 2020-2025 годах. На первое место выходят гибкие решения, зонирующие площадь так, как это нужно покупателю, а не застройщику. Свобода творчества, самовыражения, огромные квартиры-залы или апартаменты с пятью комнатами на месте бывших двух — каждый может найти решение, подходящее именно ему.
Выбор застройщика: с чего начать?
С изучения предложений. Вы уже наверняка представляете, в каком районе хотите купить квартиру. Подыщите несколько новостроек в этой части города и приступайте к более «близкому» знакомству с застройщиками.
Принцип «от общего к частному» подходит только для первого этапа: вы постепенно сужаете круг, выбирая сначала район, затем конкретные объекты в понравившейся локации. Но потом снова на первый план выходит репутация застройщика — автора выбранного жилого комплекса.
Именно репутация будет играть решающую роль. В активе застройщика должно быть много сданных проектов. Не стоит доверять строительным компаниям, которые появились на рынке недавно, и у которых пока нет ни готовых домов, ни положительных отзывов. Обязательно проверьте на достоверность отзывы его клиентов. Иногда стоит даже найти сообщество любого жилого комплекса в социальной сети и обратиться за советом к нескольким состоявшимся инвесторам.
В условиях динамичного рынка и постоянно меняющихся условий на первый план как никогда выходит результат, а не красивые обещания.
Наличие у строительной компании внушительного портфолио само по себе добавляет ей очков в глаза покупателей.
Обратите внимание и на такие параметры объекта, как энергоэффективность (минимазация теплопотерь, качество материалов стен, наличие собственных котельных) и экологичность (сертифицированные строительные материалы), Обращайте внимание на компании, прозрачно рассказывающих о применяемых строительных и отделочных материалах, нюансах производства, о технологиях, применяемых при возведении домов. Не лишним будет запросить у застройщика соответствующие сертификаты; крупные застройщики с хорошей репутацией уделяют серьезное внимание таким вопросам. Вообще, чем более открыт застройщик, тем больше у покупателя оснований ему доверять.
Визуализация фасадов жилого комплекса «Альтаир-3»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Оскар»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Скай Сити»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Морская резиденция»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Четыре сезона»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Бельэтаж»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Горизонт»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Михайловский городок»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Новый берег»
Визуализация фасадов жилого комплекса «Омега»
Застройщик выбран. Что дальше?
Возвращаемся к понравившемуся объекту. Нелишним будет оценить и другие предложения компании: часто при личном диалоге с менеджером обнаруживаются выгодные предложения с ограниченным сроком действия (акции, спецпредложения).
Помним: квартиры «на котловане» обходятся дешевле, чем на финальном этапе строительства, и, если вам не критичен срок сдачи, присмотритесь именно к этому варианту. Среднее по рынку решение — купить жилье на стадии готовности 30-40%. В процессе оформления договора и заключения сделки вы сможете съездить на площадку и лично убедиться в том, насколько оживленно идет строительство дома (и следует ли оно заявленному застройщиком графику выполнения работ).
Перед принятием окончательного решения о покупке проанализируйте такие факторы, как:
— Расстояние от нового дома до центра города и места вашей работы, любимых мест отдыха и других часто посещаемых мест.
— Близость остановок общественного транспорта, транспортных развязок. Перспективы развития дорог.
— Наличие предложений от других застройщиков поблизости к вашему дому. Чем больше соседей, тем выше нагрузка на инфраструктуру в будущем.
— Наличие автомобильных стоянок или паркингов, включая гостевые.
— Наличие рядом с домом школы, детского сада, медицинского центра, магазинов, салонов связи и услуг, аптек, развлекательных центров.
Конечно, сложно угадать, как будет развиваться тот или иной микрорайон. Жилые массивы на окраинах города, которые только начинают застраиваться, через пару-тройку лет уже обзаведутся своей инфраструктурой. Но не факт, что такой район не превратится в «многоэтажное гетто» в силу чрезмерной плотности застройки. Поэтому еще раз тщательно проверьте, запланировано ли в рамках комплексной застройки появление рядом необходимых вам объектов. И если да, то придерживался ли застройщик обязательств раньше, когда строил аналогичные дома.
Хорошо, если у нового дома будет огороженная территория с газонами, игровыми площадками, подземным паркингом или наземной автостоянкой, с помещениями под аренду на первых этажах жилых корпусов. Значит, в будущем у вас есть все шансы посещать отделение банка, спортзал или салон красоты в вашем же доме.
Из чего должен быть построен дом? Варианты конструктива
Строительные технологии сегодня развиваются настолько быстро, что компании, которые занимаются возведением жилых домов, постоянно внедряют новые решения.
Пока на рынке лидируют новостройки, возведенные по монолитно-каркасной технологии. Среди достоинств таких домов отмечают хорошую тепло- и шумоизоляцию, равномерную усадку. После завершения строительства в течение двух-двух с половиной лет здание дает усадку. За счет того, что в монолитно-каркасных новостройках нет стыков между панелями, такие дома усаживаются равномерно, и соотношение стен и потолка в квартире не нарушается. Часто квартиры в таких новостройках сдаются без внутренних перегородок, и новосел может выполнить любую, даже самую нестандартную, планировку. Монолитно-каркасные дома строятся быстро, а в долговечности и прочности не уступают кирпичным, выдерживая колебания при землетрясении до 7-10 баллов. К слову, в описании объекта на сайте строительной компании обычно указывают данные о сейсмоустойчивости.
На рынке последних лет появляется всё больше объектов с переосмысленной технологией «индустриального» строительства (из бетонных блоков-панелей). В советскую эпоху такие дома уступали своим кирпичным и монолитным соседям. О современных блочных домах так сказать уже нельзя: бетон для их сборки формируется в идеальных условиях производственного цеха под контролем технологов, а на строительной площадке выполняется только окончательный монтаж. Изнутри выполняется дополнительная тепло,-шумоизоляция, приближающая дома такого типа по своим характеристикам к монолитным. Некоторые застройщики дополнительно монтируют на такие дома внешние монолитные кожухи — дополнительные слои герметика и навесных панелей с утеплителем, чтобы сократить теплопотели до минимума. Современные блочные дома — отличная альтернатива монолитым.
Еще один сегмент новостроек — дома из кирпича. Помимо того, что квартиры в кирпичных домах теплые, этот материал считается еще и самым экологичным из всех представленных на рынке. Кирпич долговечен, устойчив к низким температурам и механическим повреждениям, хорошо блокирует звуки. Проблема заключается в том, что строятся такие дома долго. Кроме того, важно, чтобы в кирпичной новостройке была грамотно выполнена отделка стен: материал гигроскопичен, и при повышенной влажности в квартире будет сыро.
Подведем итог: причины купить новостройку для современного человека звучат сегодня очень убедительно. В новых домах устанавливаются качественные водосточные и канализационные трубы, надежная электропроводка, комфортные лифты. В актуальных ДБН одним из ключевых требований к новым домам является организация двора без машин, широких благоустроенных зон для семейного отдыха, и многое другое, приближающее украинские жилые проекты к европейским стандартам домостроения.
При строительстве застройщики всё чаще ориентируются на западные и международные стандарты, используют качественные новейшие материалы. Современные новостройки проектируются с системами пожаротушения, с продуманной вентиляцией. В новом доме будет чистый, аккуратный подъезд, ухоженная придомовая территория. После покупки квартиры в новостройке вы спокойно займетесь ремонтом, не опасаясь побеспокоить соседей — они в это время будут заняты тем же. Кроме того, новостройки сейчас сдают уже со стеклопакетами и кондиционерами, а нередко и с частичной внутренней отделкой. Важно и то, что уже на стадии проектирования учитывается энергоэффективность, и в таком доме вы точно будете уверены, что не «отапливаете улицу» из своего кармана — стены и перекрытия возводятся таким образом, чтобы не оставлять никаких шансов «мостикам холода», а в квартирах устанавливают радиаторы с терморегуляторами. Своя котельная гарантирует, что вы не останетесь без воды или тепла.
Когда лучше покупать квартиру в новостройке?
Цена на новостройки редко зависит от сезонности. Есть общий совет: регулярно мониторить специальные предложения, выгодные акции и праздничные скидки от застройщиков. Обычно интересные предложения от застройщика поступают на рынок в преддверии национальных праздников. Как правило, застройщики анонсируют их в своих социальных сетях и мессенджерах. Не успели купить квартиру к праздникам? Не стесняйтесь обсудить грядущие акции со своим персональным менеджером отдела продаж застройщика. Иногда стоимость некритично меняется летом: в период отпусков доля покупателей сокращается, потому что в это время года никто не хочет тратить драгоценное время на хлопоты. Поэтому застройщики, желая привлечь клиентов, корректируют цены и разрабатывают гибкие программы лояльности для покупателей.
