На каком этапе строительства лучше покупать жилье
Опытные участники рынка недвижимости советуют: покупая квартиру в новостройке, постарайтесь обойтись без поспешных решений.
Для начала поищите в интернете доступную информацию о компаниях-застройщиках. Расспросите знакомых — возможно, они подскажут контакты хороших консультантов по недвижимости. Пообщайтесь с теми, у кого есть опыт такой покупки. Просмотрите в сети предложения по недвижимости и почитайте отзывы о жилых комплексах.
Изучаем рынок и цены на квартиры в новостройках
Выбрать идеальный район и подготовить список добросовестных застройщиков несложно: одесский рынок не такой объёмный и стихийный, как столичный. Определиться с конкретным жилым комплексом уже сложнее.
Главный вопрос, который волнует покупателя: чем я рискую, когда выбираю квартиру в новом доме? А он порождает новые вопросы: искать проект на старте или смотреть готовые новостройки?
Итак, пытаемся разобраться и понять:
На каком этапе строительства лучше покупать жилье?
На одесском рынке недвижимости закрепилось мнение: покупка квартиры в строящемся доме рискованнее «вторички». Засилье «застройщиков одного ЖК» и зарубежных компаний с неизвестной репутацией влияет на доверие инвесторов. Настроение покупателей напрямую зависит от степени готовности новостройки: чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем спокойнее будущему новоселу.
Но заплатить за квартиру в почти готовой или уже сданной новостройке человеку придется больше, чем за квартиру «на котловане». По статистике, цена недвижимости напрямую зависит от того, на каком дом этапе строительства, и лучше покупать квартиру на ранней стадии возведения новостройки, потому что это дает возможность сберечь средства, «зарезервировав» их в твердом активе. Конечно, если вы готовы выложить всю сумму за жилье сразу после старта продаж.
Такая возможность есть не у всех. Соотношение тех, кто покупает на нулевой стадии постройки, и тех, кто берет готовые квартиры в завершенных проектах, примерно 80%:20%. При этом из тех, кто берет квартиру на начальном этапе строительства, от трети до половины покупателей оплачивают всю стоимость квартиры сразу, потому что тогда цена получается самой выгодной. Плюс: это дает человеку уверенность в том, что дополнительных выплат потом не будет. Расчет выполнен по фиксированной стоимости, оплата стопроцентная, а значит, цена квадратного метра по мере строительства для этого покупателя расти уже не будет.
Разница в стоимости квартиры при покупке на старте или в уже сданном доме бывает и не такой существенной. Имеют значение класс жилого комплекса, район застройки, темпы строительства. Например, в Одессе в малоэтажном проекте бизнес-класса «ЖК на Еврейской» цена квадратного метра на старте продаж составляла 1250-1400 долларов, спустя два года квартиры здесь покупают по 1500-1600 долларов за квадрат. А вот в ЖК комфорт-класса «Михайловский городок» на Молдаванке на старте продаж первой очереди цена квадратного метра держалась примерно на отметке в 500 долларов, а при сдаче этой очереди уже составляла 850 долларов за квадратный метр. И в этом случае итоговая стоимость квартиры на котловане и на этапе сдачи дома действительно ощутима.
Этапы строительства
Теперь попробуем разобраться, из каких этапов складывается процесс строительства нового жилого комплекса и что означает термин «покупка на котловане».
Этапы строительства новостройки:
— Поиск подходящего участка, оформление аренды или покупки земли у города под постройку дома.
— Геологический анализ территории, разработка проекта, получение экспертных заключений, согласование проекта в соответствующих госорганах.
— Подача документов в органы государственного надзора, оформление разрешений на строительство.
— Подготовка территории под застройку.
— Строительство дома, подключение к инженерным сетям.
— Сдача новостройки в эксплуатацию.
По закону застройщик имеет право продавать жильё после получения разрешения на строительство. Как только на месте будущего жилого комплекса появляется котлован, компания объявляет о старте продаж. Это и называется «этап покупки на котловане», или «на нулевой стадии строительства».
Если говорить о ценовой политике, то условно период строительства можно разделить на такие стадии:
— От котлована до первых трех этажей. Вы можете не только ознакомиться с проектной документацией, но и приехать на площадку, чтобы посмотреть, как идут работы. Серьезные компании уже на этом этапе могут показать, как будет выглядеть квартира — использование цифровых технологий и 3D моделирование позволяют сделать это в отделе продаж компании. И если вы спросите у менеджера компании-застройщика, на каком этапе строительства лучше покупать жилье, то опытный консультант порекомендует этот вариант. Разница с ценой квартиры в готовой новостройке в таких случаях может составить до 50%.
— Новый жилой комплекс достроен до половины. Экономия при покупке квартиры на этой стадии готовности новостройки составит от 15% до 20%, в сравнении с приобретением жилья на этапе сдачи дома.
— Новостройка готова к вводу в эксплуатацию. Этот период не самый выгодный для приобретения квартиры с финансовой точки зрения: придется заплатить полную рыночную стоимость квартиры. Зато можно будет оперативно вселиться и заняться ремонтом и финальной отделкой.
На окончательную цену квартиры может повлиять нестабильная ситуация в экономике, курсовые колебания на валютном рынке, инфляция. Поэтому к моменту готовности дома цена квадратного метра может измениться не в пользу покупателя по независящим от застройщика обстоятельствам.
По данным агентств недвижимости Одессы, в 2019 году в среднем по городу на старте в течение первых дней продаж выкупалось от 30% до 70% фонда квартир. И ко второму этапу, когда дом построен примерно наполовину, по самым ликвидным квартирам оставались только инвесторские предложения. То есть квартиры, выкупленные на котловане и выставленные владельцами в продажу к середине строительства дома. Так произошло в ЖК «Четыре сезона» на Гагарина,19, и в новом жилом комплексе на Гагарина, 9.
О ликвидности: что покупают
В разных жилых комплексах самыми ликвидными и востребованными становятся различные квартиры. Например, в прибрежных районах часть жилья приобретается под дальнейшую сдачу, и первыми там выкупают однокомнатные квартиры или смарт-варианты. В пределах одного жилого комплекса, независимо от района, где он расположен, есть разница в популярности между квартирами с панорамным видом и жильем с окнами во двор. Если разбег стоимости не выше 20%, то первыми раскупают видовые квартиры. Если же разница выше, то люди предпочитают сэкономить и взять квартиру без панорамного вида, но дешевле.
Покупатели квартир в новостройках спальных районов чаще «заточены» под квартиры для себя, а не для получения дохода. Здесь уже «однушки» не так востребованы и уступают в популярности квартирам чуть большей площади, где комфортнее жить семьей. Так происходило в ходе продаж в жилых комплексах «Альтаир» и «Скай Сити», где однокомнатные квартиры в плане покупательского спроса ушли на второй план. Но это не всегда зависит от района. Например, в ЖК «Дом на Осипова» «перекос» покупательского спроса в сторону «однушек» тоже не слишком выражен. И почти всегда первыми раскупают квартиры меньших площадей и классических планировок. Так, в ЖК «Мандарин» больше 80% фонда однокомнатных квартир было куплено за первые четыре дня продаж.
Еще ряд нюансов, помимо низкой стоимости, влияет на решение о том, на каком этапе строительства лучше покупать: жилье на нулевой стадии вы подберете нужной площади и планировки. Сможете выбрать подходящий этаж и даже учесть расположение окон, чтобы не жить потом в слишком жаркой или, наоборот, чересчур темной квартире. Двойная выгода: и экономия, и максимальный комфорт. Поэтому лучшие по планировке и расположению варианты и «расхватывают» уже в первые дни после старта продаж.
Разные варианты оплаты при покупке квартиры
Но будем объективны: решая, на каком этапе строительства все-таки лучше покупать квартиры, вспомним и о некоторых особенностях, связанных с приобретением жилья на котловане. Во-первых, придется ждать окончания строительства дома от года до трех лет. Если человеку есть где жить, то это не проблема, и такой сценарий даже удобен. Если застройщик предлагает покупателю рассрочку, то на начальной стадии можно выплатить часть стоимости квартиры, а потом постепенно спокойно рассчитываться дальше, пока дом будут достраивать. Кстати, сегодня в Одессе можно рассчитываться за купленную квартиру уже после сдачи дома, в течение года или двух. Первый взнос — всего от 10%, и можно оформить новую квартиру всего за $3000, а остальные платежи равномерно распределить до срока сдачи дома.
В ЖК «Омега» скоро будет готова 2 и 3 очередь, и покупателям там предлагают годичную рассрочку без удорожания. То есть владелец будет выплачивать остаток стоимости новой квартиры в течение года после заселения. В ЖК «Скай Сити» на Варненской и «Альтаир-3» на Жаботинского квартиры также предлагают по пролонгированной рассрочке на период до 12 месяцев после сдачи дома.
Во-вторых, при покупке на старте очень важно заранее изучить способы поиска добросовестных застройщиков. Обезопасить себя можно, если соблюдать нехитрые правила:
— Выбирать компанию, которая работает уже много лет.
— Тщательно изучить портфолио застройщика, историю и репутацию компании.
— Узнать в процессе знакомства с компанией, не было ли у нее в прошлом случаев недостроя.
— Обратиться за помощью к юристу, который проверит документы застройщика.
Можно проверить наличие у застройщика документов на площадках-агрегаторах (РИА, ЛУН). Полезно будет найти в интернете страницу компании или группы в Фейсбуке, где обсуждают застройщиков, посмотреть фото сданных домов и почитать комментарии. Изучая разрешительные документы и лицензии компании-застройщика, помните: компании, которые уже сдали больше пяти объектов, сдают дома в срок на 34% чаще остальных. Поэтому чем больше в активе застройщика завершенных проектов, тем большего доверия он заслуживает.
Подведем итоги
Чтобы понять, на каком этапе строительства лучше всего купить квартиру, задайте себе «проверочные» вопросы:
— Нужна ли мне квартира срочно?
— Сколько я готов ждать заселения в новое жилье?
— Готов ли я отдать сразу полную стоимость квартиры?
— Хотел бы я растянуть платежи, и если да, то какой первоначальный взнос могу сделать?
А чтобы вам было проще сориентироваться, рассмотрим на конкретном примере, как меняется стоимость квартиры на разных этапах готовности дома. Двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров на старте продаж будет стоить $53950 (при цене $830 за кв. м). Через месяц, после первой индексации, ее цена вырастет на 3-5%, спустя полгода после старта продаж — на 7-10%. За полгода до сдачи дома стоимость квадратного метра вырастет, цена квартиры увеличится еще примерно на 15%. В сданном доме эта квартира уже будет стоить на 18-25% больше, чем на старте.
Финальная цена зависит от «насыщенности» района: есть ли рядом школы, детские сады и торговые центры, насколько далеко находятся развлекательные комплексы, заправки, паркинги, банковские отделения. Все это тоже нужно учитывать при выборе новой квартиры.
Блог
Смотреть все
Новость
26 апреля
29 апреля открываются телефонные линии для инвесторов Михайловской площади, 16 (ЖК М.Парк)
Новость
18 октября 2023 г.
Главные новости сентября-октября 2023 – передача инвесторам ключей от сданного комплекса, активизация строительства объектов
Новость
04 сентября 2023 г.
АК Литературный: открывается запись на передачу квартир инвесторам