На каком этапе строительства лучше покупать жилье
Опытные участники рынка недвижимости советуют: покупая квартиру в новостройке, постарайтесь обойтись без поспешных решений.
Для начала поищите в интернете доступную информацию о компаниях-застройщиках. Расспросите знакомых — возможно, они подскажут контакты хороших консультантов по недвижимости. Пообщайтесь с теми, у кого есть опыт такой покупки. Просмотрите в сети предложения по недвижимости и почитайте отзывы о жилых комплексах.
Изучаем рынок и цены на квартиры в новостройках
Выбрать идеальный район и подготовить список добросовестных застройщиков несложно: одесский рынок не такой объёмный и стихийный, как столичный. Определиться с конкретным жилым комплексом уже сложнее.
Главный вопрос, который волнует покупателя: чем я рискую, когда выбираю квартиру в новом доме? А он порождает новые вопросы: искать проект на старте или смотреть готовые новостройки?
Итак, пытаемся разобраться и понять:
На каком этапе строительства лучше покупать жилье?
На одесском рынке недвижимости закрепилось мнение: покупка квартиры в строящемся доме рискованнее «вторички». Засилье «застройщиков одного ЖК» и зарубежных компаний с неизвестной репутацией влияет на доверие инвесторов. Настроение покупателей напрямую зависит от степени готовности новостройки: чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем спокойнее будущему новоселу.
Но заплатить за квартиру в почти готовой или уже сданной новостройке человеку придется больше, чем за квартиру «на котловане». По статистике, цена недвижимости напрямую зависит от того, на каком дом этапе строительства, и лучше покупать квартиру на ранней стадии возведения новостройки, потому что это дает возможность сберечь средства, «зарезервировав» их в твердом активе. Конечно, если вы готовы выложить всю сумму за жилье сразу после старта продаж.
Такая возможность есть не у всех. Соотношение тех, кто покупает на нулевой стадии постройки, и тех, кто берет готовые квартиры в завершенных проектах, примерно 80%:20%. При этом из тех, кто берет квартиру на начальном этапе строительства, от трети до половины покупателей оплачивают всю стоимость квартиры сразу, потому что тогда цена получается самой выгодной. Плюс: это дает человеку уверенность в том, что дополнительных выплат потом не будет. Расчет выполнен по фиксированной стоимости, оплата стопроцентная, а значит, цена квадратного метра по мере строительства для этого покупателя расти уже не будет.
Разница в стоимости квартиры при покупке на старте или в уже сданном доме бывает и не такой существенной. Имеют значение класс жилого комплекса, район застройки, темпы строительства. Например, в Одессе в малоэтажном проекте бизнес-класса «ЖК на Еврейской» цена квадратного метра на старте продаж составляла 1250-1400 долларов, спустя два года квартиры здесь покупают по 1500-1600 долларов за квадрат. А вот в ЖК комфорт-класса «Михайловский городок» на Молдаванке на старте продаж первой очереди цена квадратного метра держалась примерно на отметке в 500 долларов, а при сдаче этой очереди уже составляла 850 долларов за квадратный метр. И в этом случае итоговая стоимость квартиры на котловане и на этапе сдачи дома действительно ощутима.
Этапы строительства
Теперь попробуем разобраться, из каких этапов складывается процесс строительства нового жилого комплекса и что означает термин «покупка на котловане».
Этапы строительства новостройки:
— Поиск подходящего участка, оформление аренды или покупки земли у города под постройку дома.
— Геологический анализ территории, разработка проекта, получение экспертных заключений, согласование проекта в соответствующих госорганах.
— Подача документов в органы государственного надзора, оформление разрешений на строительство.
— Подготовка территории под застройку.
— Строительство дома, подключение к инженерным сетям.
— Сдача новостройки в эксплуатацию.
По закону застройщик имеет право продавать жильё после получения разрешения на строительство. Как только на месте будущего жилого комплекса появляется котлован, компания объявляет о старте продаж. Это и называется «этап покупки на котловане», или «на нулевой стадии строительства».
Если говорить о ценовой политике, то условно период строительства можно разделить на такие стадии:
— От котлована до первых трех этажей. Вы можете не только ознакомиться с проектной документацией, но и приехать на площадку, чтобы посмотреть, как идут работы. Серьезные компании уже на этом этапе могут показать, как будет выглядеть квартира — использование цифровых технологий и 3D моделирование позволяют сделать это в отделе продаж компании. И если вы спросите у менеджера компании-застройщика, на каком этапе строительства лучше покупать жилье, то опытный консультант порекомендует этот вариант. Разница с ценой квартиры в готовой новостройке в таких случаях может составить до 50%.
— Новый жилой комплекс достроен до половины. Экономия при покупке квартиры на этой стадии готовности новостройки составит от 15% до 20%, в сравнении с приобретением жилья на этапе сдачи дома.
— Новостройка готова к вводу в эксплуатацию. Этот период не самый выгодный для приобретения квартиры с финансовой точки зрения: придется заплатить полную рыночную стоимость квартиры. Зато можно будет оперативно вселиться и заняться ремонтом и финальной отделкой.
На окончательную цену квартиры может повлиять нестабильная ситуация в экономике, курсовые колебания на валютном рынке, инфляция. Поэтому к моменту готовности дома цена квадратного метра может измениться не в пользу покупателя по независящим от застройщика обстоятельствам.
По данным агентств недвижимости Одессы, в 2019 году в среднем по городу на старте в течение первых дней продаж выкупалось от 30% до 70% фонда квартир. И ко второму этапу, когда дом построен примерно наполовину, по самым ликвидным квартирам оставались только инвесторские предложения. То есть квартиры, выкупленные на котловане и выставленные владельцами в продажу к середине строительства дома. Так произошло в ЖК «Четыре сезона» на Гагарина,19, и в новом жилом комплексе на Гагарина, 9.
О ликвидности: что покупают
В разных жилых комплексах самыми ликвидными и востребованными становятся различные квартиры. Например, в прибрежных районах часть жилья приобретается под дальнейшую сдачу, и первыми там выкупают однокомнатные квартиры или смарт-варианты. В пределах одного жилого комплекса, независимо от района, где он расположен, есть разница в популярности между квартирами с панорамным видом и жильем с окнами во двор. Если разбег стоимости не выше 20%, то первыми раскупают видовые квартиры. Если же разница выше, то люди предпочитают сэкономить и взять квартиру без панорамного вида, но дешевле.
Покупатели квартир в новостройках спальных районов чаще «заточены» под квартиры для себя, а не для получения дохода. Здесь уже «однушки» не так востребованы и уступают в популярности квартирам чуть большей площади, где комфортнее жить семьей. Так происходило в ходе продаж в жилых комплексах «Альтаир» и «Скай Сити», где однокомнатные квартиры в плане покупательского спроса ушли на второй план. Но это не всегда зависит от района. Например, в ЖК «Дом на Осипова» «перекос» покупательского спроса в сторону «однушек» тоже не слишком выражен. И почти всегда первыми раскупают квартиры меньших площадей и классических планировок. Так, в ЖК «Мандарин» больше 80% фонда однокомнатных квартир было куплено за первые четыре дня продаж.
Еще ряд нюансов, помимо низкой стоимости, влияет на решение о том, на каком этапе строительства лучше покупать: жилье на нулевой стадии вы подберете нужной площади и планировки. Сможете выбрать подходящий этаж и даже учесть расположение окон, чтобы не жить потом в слишком жаркой или, наоборот, чересчур темной квартире. Двойная выгода: и экономия, и максимальный комфорт. Поэтому лучшие по планировке и расположению варианты и «расхватывают» уже в первые дни после старта продаж.
Разные варианты оплаты при покупке квартиры
Но будем объективны: решая, на каком этапе строительства все-таки лучше покупать квартиры, вспомним и о некоторых особенностях, связанных с приобретением жилья на котловане. Во-первых, придется ждать окончания строительства дома от года до трех лет. Если человеку есть где жить, то это не проблема, и такой сценарий даже удобен. Если застройщик предлагает покупателю рассрочку, то на начальной стадии можно выплатить часть стоимости квартиры, а потом постепенно спокойно рассчитываться дальше, пока дом будут достраивать. Кстати, сегодня в Одессе можно рассчитываться за купленную квартиру уже после сдачи дома, в течение года или двух. Первый взнос — всего от 10%, и можно оформить новую квартиру всего за $3000, а остальные платежи равномерно распределить до срока сдачи дома.
В ЖК «Омега» скоро будет готова 2 и 3 очередь, и покупателям там предлагают годичную рассрочку без удорожания. То есть владелец будет выплачивать остаток стоимости новой квартиры в течение года после заселения. В ЖК «Скай Сити» на Варненской и «Альтаир-3» на Жаботинского квартиры также предлагают по пролонгированной рассрочке на период до 12 месяцев после сдачи дома.
Во-вторых, при покупке на старте очень важно заранее изучить способы поиска добросовестных застройщиков. Обезопасить себя можно, если соблюдать нехитрые правила:
— Выбирать компанию, которая работает уже много лет.
— Тщательно изучить портфолио застройщика, историю и репутацию компании.
— Узнать в процессе знакомства с компанией, не было ли у нее в прошлом случаев недостроя.
— Обратиться за помощью к юристу, который проверит документы застройщика.
Можно проверить наличие у застройщика документов на площадках-агрегаторах (РИА, ЛУН). Полезно будет найти в интернете страницу компании или группы в Фейсбуке, где обсуждают застройщиков, посмотреть фото сданных домов и почитать комментарии. Изучая разрешительные документы и лицензии компании-застройщика, помните: компании, которые уже сдали больше пяти объектов, сдают дома в срок на 34% чаще остальных. Поэтому чем больше в активе застройщика завершенных проектов, тем большего доверия он заслуживает.
Подведем итоги
Чтобы понять, на каком этапе строительства лучше всего купить квартиру, задайте себе «проверочные» вопросы:
— Нужна ли мне квартира срочно?
— Сколько я готов ждать заселения в новое жилье?
— Готов ли я отдать сразу полную стоимость квартиры?
— Хотел бы я растянуть платежи, и если да, то какой первоначальный взнос могу сделать?
А чтобы вам было проще сориентироваться, рассмотрим на конкретном примере, как меняется стоимость квартиры на разных этапах готовности дома. Двухкомнатная квартира площадью 65 квадратных метров на старте продаж будет стоить $53950 (при цене $830 за кв. м). Через месяц, после первой индексации, ее цена вырастет на 3-5%, спустя полгода после старта продаж — на 7-10%. За полгода до сдачи дома стоимость квадратного метра вырастет, цена квартиры увеличится еще примерно на 15%. В сданном доме эта квартира уже будет стоить на 18-25% больше, чем на старте.
Финальная цена зависит от «насыщенности» района: есть ли рядом школы, детские сады и торговые центры, насколько далеко находятся развлекательные комплексы, заправки, паркинги, банковские отделения. Все это тоже нужно учитывать при выборе новой квартиры.
